Lei dos Distratos traz novas vantagens para incorporações

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O patrimônio de afetação – previsto na Lei de Incorporações (4.591/64) – foi muito valorizado na Lei dos Distratos, publicada no final do ano passado. Quem explica melhor o assunto é Rodrigo Mutti, sócio de Silveiro Advogados e coordenador da área imobiliária da banca.
O chamado patrimônio de afetação é o regime pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, são mantidos apartados do patrimônio do incorporador, sendo destinados unicamente à conclusão da obra e entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. “É um recurso que oferece maior segurança jurídica ao comprador do imóvel, pois obriga o incorporador a destinar os recursos de vendas de unidades ao custeio da obra. A sua instituição, entretanto, fica a critério do incorporador. Este deverá ponderar suas vantagens e desvantagens, de acordo com as circunstâncias de cada empreendimento”, esclarece Mutti.
Uma das já conhecidas vantagens de instituir patrimônio de afetação é a possibilidade de submeter as receitas da incorporação ao Regime Especial de Tributação (RET), pelo qual o incorporador recolherá alíquota única e reduzida congregando IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.
A novidade veio com o advento da Lei 13.786/18, popularmente conhecida como a “Lei dos Distratos”, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Entre as diversas regras instituídas pelo texto, merece especial destaque o fato de que o incorporador passou a contar com mais um estímulo para submeter suas obras ao patrimônio de afetação. “Conforme o parágrafo 5º, do Artigo 67-A, adicionado à Lei de Incorporações, na hipótese de desistência pelo comprador, poderá a incorporadora reter até 50% da quantia paga, caso a incorporação esteja submetida ao patrimônio de afetação. Para as incorporações não submetidas a patrimônio de afetação, a retenção máxima será de 25% do recebido”.
O advogado acrescenta que, além disso, a devolução do saldo remanescente poderá ocorrer somente após a conclusão da obra, quando houver patrimônio de afetação instituído, sendo que, para imóveis sem este regime, o prazo é de 180 dias após o desfazimento contratual.